20년 하반기 아파트 시장 전망 및 대응 전략

1. 아파트 시장 전망

• 코로나19 영향발 저금리 기조는 지속되는 가운데 강력 한 유동성이 받쳐주는 상황에서 공급부족까지 현실화되 고 있는 바, 서울 지역의 10년 이내 신규 아파트에 대한 선호는 더욱 심화될 것으로 보입니다
• 정부의 강력 규제로 인해 매매 수요가 크게 위축되면서 매매거래량이 줄어드는 대신 전세가는 고공행진을 보일 것으로 예견되고, 분양가상한제 본격 시행으로 인해 신규 분양 청약 열풍은 지속될 전망입니다. 6·17 대책 발표 직후 김포와 파주를 중심으로 신고가 갱신 단지가 늘어나면서 풍선효과가 확대되고 있는 모습입니다. 또한, 주택담보대출 처분 및 전입 요건 강화와 재건축 거주 2년 의무시행으로 매매수요가 크게 위축되고 전세가 상승 이 본격 예견되면서 다시금 시장이 불안해지고 있습니다. 시장은 당분간 가격 안정세로 진입하기에는 힘들 것으로 보 이고, 오히려 반등이 예상되는 가운데 2020 하반기 서울 부동산 시장을 간단히 전망해 보도록 하겠습니다. 
• 각종 규제(전매제한, 보유기간, 거주요건 강화, 대출 등)로 투기 수요는 당연히 감소하겠지만, 실수요자 중 일시적 2주택 자들의 ‘똘똘한 한 채’에 대한 관심은 더욱 증가될 예정할 것입니다.
• 재건축 시장과 토지거래허가구역으로 지정된 용산 및 삼 성·청담·대치·잠실 일원의 매매 심리는 대폭 위축될 것이 나, 강북의 재개발 추진 지역(이문/휘경, 수색/증산, 흑석 등) 은 인근 지역의 청약시장 열기와 함께 시세가 동반 상승할 가능성이 높습니다. 또한, 가로주택정비사업과 같은 소규 모 재건축 추진 사업이 활기를 띌 것으로 보입니다.
• 논란의 중심이었던 법인을 활용한 아파트 매입 수요는 상 대적으로 규제가 덜한 30~50억원대의 건물 투자로 선회 할 것으로 보입니다.
• 수도권 전역이 사실상 규제지역으로 지정되자 오히려 상 대적으로 서울지역의 실수요가 증가하면서, 서울 아파트 시장은 경기도 투자자들의 진입이 상대적으로 용이한 외 곽지역부터 다시 가격이 견조하게 형성될 전망입니다.
• 업무지구 인근 오피스텔의 반사이익이 예상됩니다. 그 동 안 오피스텔은 자본차익보다는 임대수익 목적의 투자가 주를 이뤘으나, 아파트 공급이 부족한 업무지구 인근 신 축 오피스텔들의 경우 희소성 증가에 따라 자본차익까지 기대하셔도 좋을 것 같습니다. 

2. 향후 대응전략

• 6·17 대책 이후 가격이 다시 상승하면서 국민들의 불만이 심해지자 지금까지 수요 규제 일변도의 초강경책을 펼쳤던 집권 여당과 정부가 기존 부동산 대책의 한계를 인식하기 시작했습니다. 문재인 대통령 또한 최근 불안한 부동산 시장의 전개 방향 에 대해 큰 우려감을 나타내며 ‘발굴(?)을 해서라도 추가 공급을 하라’고 지시했는데요, 벌써부터 국토부와 기재부 에서는 세제 강화와 함께 4기 신도시 공급까지 언급하고 공 공재건축 활성화 정책 등을 거론하며 추가 대책 마련에 분 주한 모습입니다. 하지만, 지금 당장 추가 공급대책이 나온다 해도 실제 사업 진행 시기까지 다양한 잡음이 예상되고, 저금리발 유동성 장세 속에 ‘수급 불균형 우려’가 투자 심리 저변에 깊게 자 리잡은 서울 아파트 시장의 큰 방향성에는 당분간은 큰 변 화가 일어나기 힘들 것으로 봅니다. 향후 다양한 추가 대책 발표가 예견되는 현재 각 상황 별 투 자전략을 제시해 드리오니 시장 대응에 참고해주시기 바랍 니다.
• ‘내집 마련’의 경우라면 6억 이하 물건이 포진된 서울 외 곽지역(도봉구, 노원구, 강북구)을 노리시기 바랍니다. 실수 요자든 투자자 수요든 정부의 강력 규제로 인해 매매 수요 가 크게 위축되면서 전세가는 우상향 전개 가능성이 높은 바, 역세권 개발 호재가 있는 해당 지역의 GAP투자는 아 직까지 유효할 전망입니다.
• 서울 지역 ‘1주택자’라면 매각을 지양하시기 바랍니다. 정부 대책에 따른 가격 하락 우려로 주택을 매각하고 전세 를 고려하는 경우라면, 향후 전세가격 상승 우려가 높기 때문에 선호 지역으로 갈아타는 경우를 제외하고는 가급 적 매각을 지양해야 합니다.
• 도심지역 소규모 ‘재개발’에도 관심을 가져보시기 바랍 니다. 김포와 파주지역 등 풍선효과가 예상되는 지역의 추 격 매수를 고려하거나, 3기 신도시 청약을 준비 중인 경 우, 가급적 도심지역 소규모 재개발 지역에 다세대나 다 가구 등에 투자해 입주권을 노려보는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 아파트보다는 세입자의 전세대출 조건이 용 이해 비교적 소액으로 투자가 가능하기 때문입니다. 
• ‘다주택자’라면 근린건물 투자에 관심을 가져보시기 바 랍니다. 가격 상승과는 별개로 대출제한과 세제 강화로 점점 매력을 잃어가는 아파트 투자보다는 저금리를 활 용해 30~50억원대 꼬마빌딩 투자에 관심을 가져보시는 것이 좋겠습니다. 특히, 재개발이나 재건축으로 재편되 는 권역 내의 꼬마빌딩은 양호한 수익을 바탕으로 아파 트보다 희소성이 높아 향후 투자가치가 점점 증가할 것 으로 전망합니다.