신한서부티엔디리츠 Analyst day 후기: 호텔 자산의 본격 턴어라운드

2023-07-11삼성증권/ 이경자
투자의견 N/R

신한서부티엔디리츠 리포트 내용 요약

용산 드래곤시티, 팬데믹 이전으로 회복: 전일 신한서부티엔디리츠는 용산 그랜드머큐어 호 텔에서 Analyst day를 개최 했다.

신한서부티엔디리츠는 인천 스퀘어원(리테일)과 용산 드래곤시티 내 그랜드머큐어 호텔을 소유 하고 있다.

자리츠(그랜드머큐어)는 2024년 말, 모리츠(스퀘어원)은 2023년 11월 리파이낸싱이 도래 한다.

2023년 5월, 한기평으로부터 A 등급을 획득했고 공정가액 기준 44%의 상장리츠 중 최저 수준의 LTV를 기반으로 추가 유동성을 확보할 계획 이다.

스퀘어 원은 CPI에 연동된 임대료 구조이며 및 호텔자산의 밸류애드 전략(2022년 말 카지노 오픈, 집객시설 유치 등)으로 NOI 상승여력 확보 했다.

나인트리 호텔 동대문 편입 예정

최근 ‘나인트리 호텔 동대문’ 편입을 결정하고 국토부 인 가 획득 했다.

최근 호텔시장이 빠르게 개선되며 호텔자산이 cap rate 4%대에 거래되고 있으나 이번 건은 7%에 가까운 cap rate에 매입, 객실당 매입가를 약 1억원 절감 했다.

2019년에 준공되 었으나 바로 코로나19를 겪어 실질적으로 2022년 말부터 정상 영업을 시작한 상황이라 저가 인수가 가능한 것으로 보인다.

2022년 하반기부터 실적이 개선되기 시작해 2023년 4월 OCC(점유율)는 95%대 달성, 현재 ADR(객단가) 인상에 역점을 두고 있다.

투자구조는 선순 위 대출 306억원, 모리츠 전환사채 264억원, 보유 현금을 활용할 계획이다.

신한서부티엔디리츠의 리파이낸싱 금리를 1년차 5.50%, 2년차 4.50%, 3년차 3.50%로 가정 시 배당수익률은 IPO 당시 계획치보다 100bp 하락 하나, cap rate가 높은 나인트리 편입으로 30bp 이상 상승 하며 배당수익률 차질은 70bp 내외에 그칠 것으로 판단 된다.

현재 호텔시장은 성장 잠재력 높아

팬데믹으로 국내 호텔 폐업 및 용도전환 사례가 급증함하고 있다.

동시에 해외 관광객 수요가 회복되며 서울내 호텔의 지표 개선세를 보이고 있다.

그랜드머큐어 역시 올들어 ADR, RevPAR(객실당 매출), OCC 등 모든 지표가 팬데믹 이전 수준까지 상승했으며 4월 OCC는 이미 78%에 도달 했다.

국내 호텔의 가장 큰 수요처인 방한 중국인 관광객 수치는 코로나19 이전의 4%에 불과한 상황이라, 중국의 방한 관광 회복 시 추가 상승 여력이 높다.